Niet harder bouwen, maar beter benutten

De vastgoedsector heeft een opmerkelijke blinde vlek.

We praten over schaarste. Over grondprijzen. Over bouwkosten. Over verdichting.

Maar zelden over benutting. Terwijl een gemiddeld kantoorgebouw het grootste deel van de week leegstaat.

Dat viel Mare Santema al vroeg op. Niet als maatschappelijk statement, maar als inefficiëntie.

Als kind wilde ze architect worden. Ze bouwde huizen in SketchUp terwijl anderen spelletjes speelden. Gebouwen fascineerden haar. Maar tijdens haar studie architectuur verschoof haar interesse van vorm naar werking.

Niet: hoe ontwerp je een gebouw? Maar: wanneer werkt een gebouw écht?

Na haar master Management in the Built Environment en een periode bij Deloitte Real Estate zag ze hoe vastgoed wordt gestuurd op metrages, rendement en contracten.

Wat haar opviel: er wordt veel geïnvesteerd in het creëren van waarde, maar nauwelijks in het activeren ervan.

“Een gebouw kan technisch perfect zijn,” zegt ze, “maar als het niet goed wordt gebruikt, blijft er waarde liggen.”

Dat werd tijdens corona zichtbaar. Kantoren waren ontworpen voor een wereld waarin iedereen vijf dagen per week aanwezig was. Die wereld veranderde, de gebouwen niet.

En daar zit het vraagstuk.

Use/space ontstond niet vanuit een ideaal, maar vanuit een strategische observatie: monofunctioneel vastgoed is kwetsbaar.

Een kantoor dat alleen tussen negen en vijf functioneert, benut zijn potentie niet volledig. Niet financieel. Niet positioneel.

Daarom introduceerde Mare een dual use-benadering. Geen functiewijziging, geen herbestemming. Het gebouw blijft een kantoor. Maar dezelfde vierkante meters krijgen een tweede gebruikslaag.

Een vergaderruimte die ’s avonds wordt ingezet voor bijles. Een kantine die openstaat voor kunstenaars. Een lobby die ruimte biedt aan programmering die past bij het profiel van het pand. Huurders die hun maatschappelijke ambities concreet maken binnen hun eigen gebouw.

Niet als liefdadigheid. Als strategie.

Want een gebouw dat vaker wordt gebruikt, is zichtbaarder, levendiger en aantrekkelijker. Het versterkt zijn positie in tenders, vergroot huurdersbinding en maakt ESG concreet zonder dat het een papieren exercitie blijft.

“Het gaat niet om een goed gevoel,” zegt Mare. “Het gaat om relevantie.”

Veel kantooreigenaren worstelen met dezelfde vraag: hoe blijft mijn gebouw onderscheidend in een markt waar aanbod toeneemt en aanwezigheid afneemt?

Design alleen is niet meer voldoende. Locatie alleen ook niet.

Een gebouw onderscheidt zich niet meer uitsluitend door wat het ís, maar door wat het dóet.

Use/space helpt om rond een gebouw een ecosysteem te creëren dat past bij de identiteit van het pand. Niet willekeurig, maar afgestemd op de context, de huurders en de wijk.

Dat vertaalt zich in dynamiek.En dynamiek vertaalt zich in aantrekkelijkheid.

Maar de echte meerwaarde ontstaat wanneer ontwikkelaars al in de projectfase rekening houden met dubbelgebruik.

Wanneer flexibiliteit en gedeeld gebruik vanaf tender- of ontwerpfase worden meegenomen, wordt activering geen toevoeging achteraf, maar onderdeel van het concept. Dat versterkt het gesprek met de gemeente, maakt maatschappelijke waarde concreet en voorkomt kostbare aanpassingen in de uitvoering.

Dubbelgebruik is geen add-on. Het is een ontwerpkeuze, en daarmee een strategische keuze.

Wat Mare scherp ziet, is dat de sector lange tijd heeft gedacht in uitbreiding. Meer bouwen, meer toevoegen.

Maar in een tijd van hybride werken en veranderend gebruik is optimalisatie minstens zo relevant als expansie.

“Er staat al ontzettend veel,” zegt ze. “De vraag is niet alleen wat we erbij bouwen, maar wat we doen met wat er al is.”

Mare ziet vastgoed niet als statisch bezit, maar als infrastructuur.

Een gebouw dat alleen wordt verhuurd, doet één ding. Een gebouw dat wordt geactiveerd, doet meerdere dingen tegelijk.

Dat is geen soft verhaal. Dat is strategisch denken over gebruik.

Niet harder bouwen maar beter benutten.